日本人の会社員の年収1000万円を超える人の割合は全体の4.8%です。

100人に5人未満という数字になります。
そのうち1500万以上となると1%になり、
100人に1人の狭き門です。

大企業に務めていると上司の部長が1000万、
本部長が1500万という年収の方もいるかと思いますが、
組織で数名のポジションであることから、この割合は妥当です。

会社員として努力を重ね、
35歳くらいまでに1000万以上のポジションにつけた場合に
「会社員」かつ「高年収」という特権をいかして実践されている
不動産投資での資産形成術をご紹介します。

会社員だからこそ利用するべきものが「融資」です。
仮に会社を辞め、独立してしまうと融資のハードルが一気にあがります。

近い将来、独立を考えていたとしても
不動産投資を考えている方であれば会社員のうちに
必ず融資を活用して不動産投資をすることが重要です。

勤続年数が3年以上で年収1000万円以上ある方だと
会社の規模にもよりますが目安としては、
8000万円前後までの融資を利用できます。

因みに、自ら居住する住宅購入の際に住宅ローンを利用すると、
この融資可能額から減額されます。

不動産オーナーとして生計を立てる方は
「利回り重視」で不動産を選定して投資を行います。

では、高収入の会社員が不動産投資で資産形成を行うときは、
利回りではなく「資産価値重視」の不動産を選定して投資を行います。

資産価値重視とは駅近の「好立地物件」かつ「空室リスクの低い物件」です。
エリアは東京など都市圏、間取りは1Rや1K、1LDKといった単身者向けが良いです。
狭いお部屋だと修繕も楽で、管理費や固定資産税も安いためです。

高年収の会社員の特権を活かして、
不動産を購入するときはフルローンを組んで、
現金の持ち出しは０円で不動産を取得します。

諸費用など一部を現金で支払っても良いのですが、
22年時点では低金利で融資を受けられるので、
可能であれば諸費用も含めて融資を受けることがおすすめです。

購入のポイントは融資可能額を把握して、
複数の物件を購入することです。

例えば、8000万円のアパートを1棟購入するのではなく、
1Rや1Kの2000万円の不動産を4つ購入します。

利回りだけで考えるとアパートの方が良くなることが多いのですが、
不動産価値の高いエリアで1Rや1Kの物件を選んでおくことが
数年後に高年収の会社員としての不動産での資産形成に
大いに役立つためとても重要になります。

会社員で受け取る給与は自動的に税金が引かれてしまうので、
節税対策を行うことができませんでした。

不動産投資を行うことで、給与以外に家賃収入として
不動産所得を得ることになります。

不動産所得は会社員でも認められている給与以外の新たな収入であり、
事業として認められているので「経費」を計上できるようになります。

また、取得した不動産を購入価格から耐用年数で割った金額を
「減価償却費」として経費に計上できるので大きな節税対策に繋がります。

給与と不動産所得は合算して、所得税や住民税を計算するため、
仮に不動産投資で減価償却や経費で「赤字」になれば、
その分、所得税や住民税も安くなります。

例えば、年収1000万円の方のケースで考えてみます。
1Kの2000万円、築28年の鉄骨の物件を購入した場合、
鉄骨の物件の耐用年数は34年なので残り11年（耐用年数-経過年数+経過年数×20%）、
建物部分の取得価格を1500万円として計算すると、
毎年の減価償却費136万円。
同じ条件の物件を4つ購入したとすると1年間の減価償却費544万円です。

賃貸にした時の1Kの家賃を10万円とすると年間120万円、
修繕管理費を1万円/月として年間12万円
不動産会社への管理費を5%として年間6万円、
その他にお部屋の不具合の修理費を5%として年間6万円、
不動産で得られる収入は96万円とします。

4つの物件で384万円の収入になります。
収入384万円に対して減価償却費544万円なので、
160万円の赤字になります。

年収1000万円から不動産の赤字160万円を
減額した金額840万円となり、高年収会社員の税金対策にも繋がります。

購入した不動産は最低5年間は賃貸で家賃収入を得ながら管理します。

5年以内に売却すると、購入価格より高く売却できた金額に対して、
短期譲渡所得として「40%」程の税金を支払う必要があります。
5年を超えると長期譲渡所得になり「20%」程の税金だけになります。

5年間の家賃収入は融資の返済にあてて、
借入額をどんどん減らしていきます。

融資2000万円で購入した1Kの物件に
家賃収入として得られた96万円/年を繰り上げ返済もしながら、
全額を融資の返済に充てていきます。

15年後に融資額が1000万弱まで減額していたとして、
仮に売却時に不動産の価値が目減りせずに2000万円で売却できたとします。

4つあった同じような物件のうち2つの物件を売却します。
手元に1000万ずつのお金が売却で得られたとして、
そのお金を残りの2つの物件の融資の返済に使い、
2つの物件ともに完済します。

すると、元手０円で取得した不動産４つのうち、
２つがタダで自分のものになることになります。

この２つの物件の資産価値は4000万円ほどになります。
家賃収入を２部屋から年間１９２万円を得ていくのも良いですし、
教育費や老後の資金としてタイミングを見て売却するという
選択もできるようになります。

この不動産投資術のポイントとしては、
「高い給料の会社員であること」
「東京など主要都市の駅近の小さな物件であること」
「融資可能額を把握し複数の物件を購入すること
「中長期で保有し続けること」です。

その恩恵は、
「元手０円で価値のある不動産を手に入れられること」
「会社員ではできなかった節税対策が行えること」です。

不動産投資には不労所得としての側面が強く、不動産オーナーになり働かずに生活をしていくイメージが強いです。一方で今回ご紹介した高収入の会社員だからこそできる不動産投資術は、不動産オーナーが狙う利回りの高い物件とは市場が異なり、お金持ちが行う不動産投資として、生計の中心は給与でまかない、会社員の特権を活かして資産形成も併せて行うというのは誰でもできることではない選択肢なので、日本の会社員の4.8%の方には是非この選択肢も資産形成の一つとして考えてみると良いでしょう。